新年的鐘聲已經(jīng)敲響，回顧2024年的房地產(chǎn)政策，無疑是充滿轉折與亮點的一年。在“止跌回穩(wěn)”基調下，房地產(chǎn)調控政策經(jīng)歷了前所未有的重大轉向。
這一年，住建部會同有關部門以及地方政府打出一套“組合拳”，包括“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，旨在通過一系列調整措施，有效推動房地產(chǎn)市場從低谷穩(wěn)步回升，邁向更加穩(wěn)健的發(fā)展道路。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年，我國房地產(chǎn)政策應出盡出，圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。截至2024年12月27日，全年政策出臺數(shù)量達780余條。
基于此，新京報貝殼財經(jīng)盤點出2024年房地產(chǎn)“十大政策”，包括一線城市松綁限購、首付利率降至新低、存量房貸利率再下調、普宅標準取消、收儲商品房、城中村改造全面重啟等。
1、一線城市大尺度松綁限購
政策回顧：
2024年，限購政策迎來真正的轉向。上半年，除了蘇州、杭州、成都、西安等核心二線城市全面放開限購外，一線城市的限購也出現(xiàn)了大尺度調整。諸如北京通州“雙限”松綁、取消離婚限購、五環(huán)外允許多購1套房；上海放松單身限購、外地戶籍社保“5改3”、五大新城“5改2”；廣州放開大戶型限購、四區(qū)取消限購、部分區(qū)域社?！?改2”；深圳外圍區(qū)域限購松綁、非深戶“5改3”。
下半年，隨著“9·26”中央政治局會議發(fā)出“止跌回穩(wěn)”的最強音，一線城市限購政策繼續(xù)松綁。尤其是北京，執(zhí)行了長達13年的“五年社保限購”門檻首次松動，非京籍人士社保年限五環(huán)外“5年變2年”，五環(huán)內(nèi)“5年變3年”，同時，通州迎來重大調整，購房政策與全市保持一致；深圳則是分區(qū)調整社保年限的限制，部分區(qū)域取消社保限制，部分區(qū)域社保則是“3改1”；上海外環(huán)外購房社保年限從“滿3年”調減到“滿1年”；廣州更是全面取消了限購。
點評：
一線城市大尺度地松綁限購，直接帶動了2024年四季度的成交復蘇，助力樓市“止跌回穩(wěn)”。
2、首付比例、利率降至新低
政策回顧：
2024年，降首付、降利率成為房地產(chǎn)調控的重要手段。
2024年5月17日，監(jiān)管部門推出一系列樓市調控措施，其中包括首套房、二套房最低首付比例分別降至15%、25%。此后的9月份，央行新政“四連發(fā)”，其中包括商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%，這是2000年以來二套首付最低值。
在利率方面，作為利率定價之錨，2024年以來，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下降了3次，力度可謂之大。2月份，5年期以上LPR下降25基點，由4.2%降至3.95%；7月份，5年期以上LPR下降10個基點，至3.85%；10月份，5年期以上LPR下降25個基點至3.6%。
隨著LPR的下降，以及央行“5·17”新政取消商業(yè)貸款利率下限，各地房貸利率持續(xù)下調，廣州、佛山、蘇州、南京、東莞等城市部分商業(yè)銀行首套房貸利率曾一度步入“2”時代。不過，后續(xù)多地上調了房貸利率下限，調整后利率下限為3%-3.1%。
點評：
2024年，無論是首付比例還是房貸利率，都降至了歷史新低，有助于購房者降低購房門檻、減輕月供壓力。
3、存量房貸利率再下調
政策回顧：
繼2023年9月份下調之后，2024年存量房貸利率再次下調。2024年9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關事宜。同時，央行指導市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，明確各商業(yè)銀行原則上應于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。
2024年10月25日，大部分存量房貸利率完成批量下調，符合條件的房貸利率均調整為貸款市場報價利率LPR-30BP（基點）。與此同時，為了長遠解決新老房貸利差過大對存量購房者造成的影響，自2024年11月1日起，商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制。
點評：
存量房貸利率下調后，購房者的月供相應減少，這直接減輕了購房者的經(jīng)濟負擔；同時，減少了提前還貸現(xiàn)象，穩(wěn)定市場預期，增強購房者的信心。
4、普通住宅標準取消，稅費減免
政策回顧：
“稅費調整”是繼一線城市限購松綁后另一重磅政策。
2024年11月13日，財政部、稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，涉及個人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅、增值稅政策方面的調整。
其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，即購買2年及以上的住房對外銷售的免征增值稅。
此后，上海、北京、深圳、廣州落地執(zhí)行契稅、增值稅政策。
點評：
契稅和增值稅政策的落地，不僅減輕了購房者的稅負和購房成本，還提升了購房者的購房積極性；同時，這些政策也促進了樓市成交和房源流通，穩(wěn)定了市場預期。
5、“城中村改造”全面重啟
政策回顧：
作為去庫存、止跌回穩(wěn)的一大積極變量，城中村改造于2024年全面重啟。
2024年10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹稱，將通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。
此后，城中村改造擴圍。2024年11月15日新華社報道，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。
2024年年底的中央經(jīng)濟工作會議指出，加力實施城中村和危舊房改造。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議明確，推動貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造的規(guī)模。
2015年左右實施的棚改貨幣化政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了顯著的提振效應，這一政策不僅讓低迷的三四線城市樓市重現(xiàn)生機，還推動了交易量增加，使其重返“牛市”。
如今，城中村改造大規(guī)模重啟，將有助于推動庫存去化。
點評：
2025年，采用貨幣化方式進行城中村改造有望成為推動新房銷售的重要動力，對新房市場企穩(wěn)回升起到關鍵作用。
6、收儲商品房用作保障性住房
政策回顧：
2024年5月17日，央行明確設立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。這拉開了“收儲”商品房的大幕。
2024年6月20日，住建部召開全國視頻會議，明確要求推動縣級以上城市有力開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。自此以后，各地存量房收儲推進工作明顯加快。
2024年9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長表示，此前創(chuàng)設的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。
根據(jù)中指監(jiān)測，2024年約70城（區(qū)）發(fā)布收儲存量商品房的公告，但各地收儲工作推進節(jié)奏較慢，根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至9月末，3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，各地在收儲過程中依然面臨諸多亟待解決的問題，如價格撮合難度大、資金成本較高、供需錯配等。
點評：
收儲商品房有助于解決當前市場上新房庫存積壓的問題，幫助開發(fā)商快速回籠資金，緩解其資金壓力。但是資金來源、收購價格、后續(xù)盤活利用規(guī)劃以及地區(qū)差異等問題仍是收儲商品房面臨的難點。
7、盤活存量閑置土地
政策回顧：
除了收儲商品房外，盤活存量閑置土地也是2024年的一項重要工作。
2024年6月，自然資源部會同國家發(fā)展改革委出臺了妥善處置閑置存量土地若干政策措施。9月26日中央政治局會議強調，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，支持盤活存量閑置土地。11月7日，自然資源部印發(fā)了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》。
根據(jù)中指監(jiān)測，2024年以來自然資源部已經(jīng)公布約20宗盤活存量土地的典型案例，盤活方式包括收回-調規(guī)-供應、分割-收回、容積率漂移、調規(guī)等多種類型，為各地提供了重要參考。
點評：
盤活存量閑置土地，不僅可以提高土地資源利用效率，還能增加資金流動性，有利于房企集中資金用于保交房。
8、核心二線城市放開購房落戶
政策回顧：
2024年以來，已有多個核心二線城市放寬或即將降低落戶門檻，且都與買房或住房掛鉤，包括南京、杭州、蘇州、惠州、天津濱海新區(qū)等。
諸如杭州市優(yōu)化積分落戶政策，將“杭州市居住證積分管理指標體系”中“在本市市區(qū)自購產(chǎn)權住房且實際居住”指標標準分值由現(xiàn)行的30分提高到80分。蘇州明確購買的新建商品住房，只要完成網(wǎng)簽備案并且取得購房發(fā)票就可以申請落戶。廣州指出要安居樂業(yè)入戶，7個行政區(qū)內(nèi)擁有合法產(chǎn)權住宅房屋且在廣州連續(xù)繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。
點評：
落戶與房掛鉤，能夠直接刺激購房需求，特別是在那些經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較大的城市。
9、多地出臺設計新規(guī)提高得房率
政策回顧：
2024年12月17日，廣州集中出讓番禺區(qū)四宗宅地。按照出讓公告，該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求，而且陽臺等半敞開空間占計容面積可提高至25%。也就是說，未來該項目住宅產(chǎn)品最高實用率可達到125%。不僅僅是廣州，深圳、成都、貴陽、福州等城市也出臺了新建筑標準，綜合各地的相似點，即對陽臺、飄窗等空間進深等參數(shù)作出調整；對設備房、配電房、風雨連廊等公共空間不計入公攤面積等。
點評：
設計新規(guī)為購房者帶來了多方面的利好，包括提高實際使用面積、優(yōu)化住宅設計以及提高公攤透明性等。
10、北京土地出讓“不限價”
政策回顧：
從2023年開始，多個城市土地出讓重啟“價高者得”模式。而在2024年，一線核心城市北京的加入，讓土地市場熱鬧起來。
2024年12月12日，北京市豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目FT00-0613-0024地塊R2二類居住用地以底價出讓給中海，出讓金額為110.54億元。這是北京自2021年限價以來首宗出讓的土地不限價、指導價不受限制的地塊。
2024年12月30日，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)一宗涉宅用地由中建智地置業(yè)有限公司和北京未來科學城置業(yè)有限公司聯(lián)合體以21.143億元競得，這是北京第二宗不限價地塊。此外，北京還有幾宗不限價地塊等待出讓。
點評：
時隔三年，北京土地出讓重啟不限價模式，無疑給到房企合理的利潤空間以打造好房子；同時，有助于提升房企拿地的積極性。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
